Bolagsstyrelsen och verkställande direktören för AB Ystadbostäder, med säte i Ystad, får härmed avge följande årsredovisning för verksamhetsåret 2020-01-01 – 2020-12-31.
AB Ystadbostäder ingår i en koncern som ägs av Ystads kommun och moderbolaget är Ytornet AB med organisationsnummer 556670-9811.
Bolagsstyrelsen, som är utsedd av kommunfullmäktige i Ystad, har under året varit:
Verkställande direktör har under året varit:
Förutom bolagsordningen har ägardirektiv respektive styr- och ledningsdokument, utfärdade av Ystads kommun, legat till grund för styrelsens arbete. Därtill finns en arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD. Firmatecknare har varit styrelsens ledamöter och VD, två i förening. Styrelsen har under året hållit 9 st protokollförda sammanträden.
Revisorer och revisorsersättare utses av bolagsstämman och har under året varit: auktoriserade revisor Thomas Hallberg med suppleant Daniel Lantz. Lekmannarevisorer utses av kommunfullmäktige och har under perioden 2020-01-01 – 2020-12-31 varit: Gunilla Björklund och Bo Lönnerblad.
Bolaget är anslutet till bransch- och intresseorganisationen Sveriges Allmännytta och till Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation, Fastigo. Dessutom är bolaget medlem i andelsföreningen Skånehem och i inköpsföreningen HBV.
Vid årets utgång ägde och förvaltade bolaget 1 373 st bostäder, 62 st lokaler, 379 st garage- och 619 st bilplatser. Ägda och förvaltade fastigheter redovisas i tabell på sidan uthyrningsobjekt. Omflyttningen har under året uppgått till 12,9 procent (11,9 procent 2019).
I kv. Grundström 1 har bolaget utvecklat 36 nya hyreslägenheter. Entreprenaden är utförd av NCC och blev färdig efter sommaren. Uthyrningen av lägenheterna har pågått under våren/sommaren och efterfrågan på lägenheterna har varigt hög och totalt inkom 300 ansökningar. Av de 36 nya hyresgäster som flyttat in kommer 4 stycken från kranskommuner, 5 stycken från övriga Skåne och 4 stycken från omflyttning inom bolaget och 23 stycken från övrig omflyttning inom Ystad kommun.
I projekt Fridhem 1 har de sista 32 lägenheterna färdigställts och den sista etappen blev inflyttningsklar 1 november 2020. Entreprenör i projektet har varit BLS Construction AB. Målgruppen för dessa mindre vindslägenheter har varit studenter eller ungdomsboende och efterfrågan från denna målgrupp har varigt bra men betydligt lägre än för lägenheterna på Grundström. Av de 40 nya hyresgästerna som flyttat in kommer övervägande del från Ystad.
Projekt Arboristen med 20 planerade lägenheter i Ystad Trädgårdsstad såldes under året till fastighetsbolag Råbocken. Råbocken kommer att utveckla fastigheten och bygga bostadsrätter. Projekt Mammutträdet 1 och Abrahamsfält 1 ligger i samverkansavtalet med NCC tillsammans med Kokillen 1 och 2. Under 2020 tecknades en avsiktsförklaring mellan bolaget och NCC där NCC fick möjlighet att undersöka om de kunde utveckla fastigheten som bostadsrätter. Den avsiktsförklaringen gäller till sommaren 2021. Mammutträdet och Abrahamsfält ligger vilande tills möjligheterna för utveckling av tomterna i enlighet med ägardirektivet och Kommuninvest är rätt.
Bostadshyrorna höjdes med 1,79 % fr.o.m. 1 januari 2020.
Årets nettoinvesteringar uppgår till totalt 72 420 tkr, fördelat enligt följande:
| Nybyggnadsprojekt | 53 704 tkr |
| Ombyggnadsprojekt | 15 998 tkr |
| Aktiverat underhåll | 2 905 tkr |
| Omfört från pågående arbeten till kostnadsfört underhåll och förgävesprojekt | -231 tkr |
| Finansiella tillgångar (återbäring HBV) | 44 tkr |
| 72 420 tkr |
Vid årsskiftet genomfördes en individuell värdering av fastigheterna. Värderingen har gjorts med stöd av en kassaflödesmodell. Värderingen bygger på faktiska hyresnivåer samt schabloniserade drifts- och underhållskostnader. Fastighetsbeståndets marknadsvärde vid värderingstillfället bedömdes till ca 1,5 miljarder kronor.
Fastigheternas sammanlagda taxeringsvärden per 2020-12-31 uppgår till 1 217 444 tkr, varav byggnader 858 547 tkr och mark 358 897 tkr.
Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade utan angivande av belopp.
Ystadbostäders bostadskö har inskrivet i sin uthyrningspolicy att alla ska behandlas lika i bostadskön.
Alla inkomster betraktas som inkomst men den måste vara tillräcklig för att kunna hyra den lägenhet som man valt. Kösystemet är digitaliserat men saknar någon sökande tillgång till dator så hanteras ansökan manuellt.
Alla hyresgäster får en nöjd kundenkät en gång varje år för att kunna ge sin åsikt om hur de tycker att boendet och hyresvärden fungerar, det finns också möjlighet att skriva fria kommentarer. Enkätsvaren behandlas varje vecka och de kunder som valt att lämna sina kontaktuppgifter får personliga svar på sina frågor, idéer eller synpunkter.
Ystadbostäder har antagit Huskurages uppmaning att jobba mot våld i hemmen därför har vi i alla vår trapphusinformation om hur man som granne kan göra om man misstänker våld i hemmiljön. Vi har valt att kalla det ”våga knacka på” där finns det några tips och kontaktvägar hur en hyresgäst kan hjälpa till på olika sätt.
Boskola för nya hyresgäster är ett pågående arbete sedan flera år tillbaka som intensifierade vid invandringen 2015–2016. Avsikten är att Boskolan ska utvecklas efter pandemin till att bli en hållbarhetsskola för alla som flyttar in.
Under sommaren bjöd bolaget in till allsång på bostadsgårdar för att stimulera våra hyresgäster i en svår tid när man inte kunde träffas. En orkester med allsångsledare spelade och sjöng med hyresgäster, gammal som ung.
Det som tidigare startade som ett integrationsprojekt 2018 ”Sommarlov i Fridhem” är numera ett stadigt inslag i vårt arbete med att stimulera våra hyresgäster att träffas under ordnade förhållande och prova en mängd aktiviteter. KFUM och Rädda Barnen i Ystad sätter tillsammans med flera olika sport- och idrottsklubbar ihop ett aktivitetspaket för barn och familjer under 8 sommarkvällar. Hyresgästföreningen kompletterar med aktiviteter för äldre.
På Ystadbostäders bostadsgårdar finns möjlighet för alla hyresgäster att använda gårdsmiljöerna. Vi har under 2020 anlagt en mängd odlingslådor till våra hyresgäster för fastighetsnära stadsodling. Detta har fallit väl ut och efterfrågan var så stor att pallkragar tog slut på byggvaruhusen i staden. I den mån vi kan anvisa plats kommer vi fortsätta erbjuda våra hyresgäster pallkragar till odling. För de som får en varaktig sjukdom och inte längre kan ta sig in och ut ur sin bostad ex p.g.a. trappor har vi möjlighet att ge förtur till annan bostad ex. på bottenvåning eller till hus med hiss.
Arbetet med att våra hus och lägenheter ska ha bra luftkvalitet och vara fria från kemikalier, mögel, radon, asbest m.m. pågår ständigt. OVK, obligatorisk ventilationskontroll, är fastighetsägarens ansvar och ska utföras vart 6 år för lägenheter. Radonmätningar görs regelbundet för att se om vi behöver komplettera ventilationen i något hus. Mögel och fukt åtgärdar vi så fort vi får reda på att det kan finnas i en bostad, mätningar görs och åtgärder initieras. Asbest inventeras vid behov ex. inför en renovering. Under hösten har vi i en kampanj uppmanat våra hyresgäster att dricka vårt goda vatten istället för att bära hem vatten/läsk på flaska som en del i vårt arbete med klimatsmart boende.
På Ystadbostäders bostadsgårdar har nästan alla hyresgäster möjlighet till att mötas. Om vi får in förslag från boende på förbättringar eller förändringar så brukar vi kunna tillmötesgå det. Ofta handlar det om att sätta ut fler sittplatser eller grillplatser.
Vad gäller trygghet så jobbar bolaget med belysning och beskärning av buskage för att skapa miljöer där det är transparanta gårdar.
Allsång på gårdar är också ett sätt att skapa möten.
Sommarlov i Fridhem är ett annat sätt att skapa möten.
I vår kundtidning ”Insidan” ger vi tips till våra hyresgäster hur de kan träffas och använda gårdarna särskilt nu under pandemin. Det kan handla om grillning eller enkla tävlingar och liknande.
För att bidra till bra vattenmiljöer jobbar bolaget i nyproduktion med lokalt omhändertagande av vatten. Vi har också valt att bygga enligt Miljöbyggnad Silver.
Presterar en byggnad en bra bit över de satta värdena så kan den nå upp till Silver. De flesta som väljer att certifiera med Miljöbyggnad har Silver som mål för sina byggnader – det är en tydlig markering att byggbolaget eller fastighetsägaren är engagerad i miljöfrågor och tänker på dig som ska vistas i byggnaden.
Här krävs det mer av byggnaden än att bara följa lagkrav – bland annat måste solskyddet, ljudmiljön och ventilationen vara mycket bättre.
Grönytorna sköts med minsta möjliga miljöpåverkan men med varlig hand för att behålla den mångfald som finns. Ett flertal parkeringsplatser har anlagts med genomsläpplig sten så att vi ska klara skyfall.
Ystadbostäder har satt som mål att inte bygga på jordbruksmark. All byggnation ska ske genom förtätning.
Förvaltningen av våra grönytor är viktiga för bolaget och inte minst för hyresgästerna. De gröna andningshål som våra bostadsgårdar är sköts på ett hållbart sätt.
Över 30% av Ystadbostäders bestånd är kulturhus och med dessa kulturhus följer också kulturgårdar. För att göra dessa gårdar och hus ännu tydligare har vi skyltat upp husen med deras historiska bakgrund. På vår hemsida finns också en del historier om husen sk. storytelling för den som är mer intresserad.
Sedan några år tillbaka håller Ystadbostäder i Ystad Trädgårdsstads markutveckling. De bolag som köper tomter där har långtgående krav på sig att fylla en mängd miljöåtgärder för att få bygglov.
De gröna punkterna är framtagna för att bevara miljön i den fd plantskolan som en grön stadsdel. Området är planerat så att det ska stimulera till att transportera sig med cykel istället för bil.
All uppvärmning i Ystadbostäders hus sker genom fjärrvärme och i Ystad är vi stola över att fjärrvärmen är i princip fossilfri. Bolaget har anslutet sig till Allmännyttans ”Klimatinitiativ”.
Allmännyttans klimatinitiativ är ett gemensamt upprop inom allmännyttan med syfte att minska utsläppen av växthusgaser genom ambitiösa mål, samverkan och aktivt erfarenhetsutbyte. Genom att inspirera och peppa varandra kan bostadsföretagen göra omställningen snabbare än var och en för sig.
Klimatinitiativet har två övergripande mål:
Klimatinitiativet fungerar på samma sätt som Parisavtalet: alla företag som deltar kan också sätta egna mål, som redovisas öppet och transparent inom initiativet. Resultaten summeras och ambitionen är att alla deltagande företag sedan tillsammans ska uppnå Klimatinitiativets övergripande mål.
Ystadbostäder har valt att jobba med klimatsmart boende. I det ligger många möjligheter, inte bara tekniska installationer i lägenheterna och husen utan även hur vi kan påverka hyresgästerna till ett mer cirkulärt boende. Genom marknadsföring och kampanjer har vi startat ett arbete som kommer att följas upp under flera år med ett antal olika åtgärder.
Ett stort område är sopsorteringen och våra avfallsstationer i den mån det finns plats på våra gårdar sätter vi in så många fraktioner det går. Textilåtervinning finns på några platser men planen är att det ska finnas på fler ställen.
I de många upphandlingar som görs på bolaget ställs miljökrav på t.ex. fossilfria transporter, återvinning av material och liknande, bl.a. lägger vi bara ftalatfria golv hos våra hyresgäster.
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Intäkter (tkr) | 97 966 | 101 378 | 108 005 | 110 581 | 113 987 |
| Balansomslutning (tkr) | 736 425 | 782 579 | 795 055 | 884 379 | 881 833 |
| Årets resultat (tkr) | 750 | 293 | 300 | 634 | 1 400 |
| Soliditet (procent) | 19,2 | 19,0 | 19,5 | 18,3 | 19,7 |
| Antal lägenheter (st) | 1 294 | 1 299 | 1 303 | 1 307 | 1 373 |
| Hyra bostäder per kvm/år (kr) | 1 054 | 1 069 | 1 080 | 1 091 | 1 135 |
I nedanstående tabell åskådliggörs hur bolagets resultat påverkas vid förändring av värdet på vissa nyckelfaktorer.
| Nyckelfaktor | Förändring | Resultatpåverkan | ||
|---|---|---|---|---|
| Hyresförändring bostäder | +/- | 1 procentenhet | +/- | 1 020 tkr |
| Förändring vakansgrad | +/- | 1 procentenhet | +/- | 1 020 tkr |
| Förändring driftskostnad | +/- | 10 kr/kvm | +/- | 970 tkr |
| Genomsnittlig låneränta * | +/- | 1 procentenhet | +/- | 6 790 tkr |
* Effekten av förändrad räntenivå är schabloniserad och omfattar hela lånestocken. I verkligheten uppstår effekten av sådan förändring successivt när låneavtalen löper ut, förutom beträffande låneavtal med rörlig ränta där effekten uppstår direkt.
Utbrottet av den globala Coronapandemin och Covid-19 har påverkat bolaget och verksamheten under 2020 på flera sätt.
Covid-19 har gjort att våra fastighetsskötare inte kunnat gå in i bostäderna och utföra reparationer som vanligt. Istället har de skött markytorna då upphandling av markskötsel blev överklagad och det har inte funnits någon entreprenör/avtal på området under 2020. Vi är dock inte tränade i markskötsel, inte heller är vi tillräckligt många för att kunna leverera skötsel som våra kunder ska kunna vänta sig. Att vi kunnat ställa om beror på att vi kunnat lägga ut felanmälan på andra entreprenörer och vi har dessutom skjutit upp en del underhåll.
Sunda boendemiljöer har vi kunnat jobba med nästan som vanligt även om vi även där har haft svårare att komma in i hyresgästernas hem för att göra nödvändiga åtgärder.
Arbetet med ökat engagemang och inflytande samt delaktighet bland våra hyresgäster vid ombyggnationer och skötsel av byggnader och mark har fått stå tillbaka på grund av Covid-19 eftersom det har begränsat de fysiska mötena och träffarna under året.
Digitaliseringen av bolaget och medarbetarna har fått en rejäl skjuts framåt under den pågående pandemin. Den personal som inte redan hade en bärbar dator eller s.k. padda försågs med sådan utifrån behov.
Kundmottagningen stängdes för spontana besök i mars 2020 och en Covid-anpassad mottagning inreddes i gårdens cykelställ. Här sker nyckelöverlämning vid omflyttningar och bokade kundmöten.
Bärbara datorer har gjort det möjligt för all personal att kunna jobba var som helst.
Lägenhetsvisningar har inte kunnat erbjudas nya hyresgäster och det har haft stor påverkan på uthyrningen vad avser nöjd kund. Utflyttande hyresgäst ska visa sin lägenhet för inflyttande hyresgäst men det har ersatts med fotografier.
En kris- och arbetsrutin togs fram för bolagets alla arbetsmoment vid en pandemi. Vi har säkrat upp att alla processer kan bemannas från olika platser och av minst en medarbetare i varje process.
Skyddsutrustning i form av visir, munskydd, handskar och skoskydd har handlats in och städrutinerna på kontoret har förändrats och blivit mer smittskyddsstädning.
All personal som jobbar hemifrån har möjlighet att ta med sig de arbetsredskap som de behöver för en ergonomisk arbetsmiljö hemma men har också möjlighet att beställa till redskap som behövs efter samtal med närmsta chef.
NKI-mätningen visar en något lägre nöjdhet med Ystadbostäder fram t.o.m. 2020-12-31 för att sedan vända uppåt igen men Covid-19 har påverkat kundnöjdheten på flera olika plan.
Ystadbostäder har efter nytt ägardirektiv påbörjat en omställningsresa till ett mer långsiktigt förvaltande. Denna omställning innebär ett mer aktivt arbete med att utveckla det befintliga beståndet och jobba aktivt med energi- och hållbarhetsåtgärder.
Bolaget kommer fortsätta utveckla arbetet med det långsiktiga underhållet i beståndet och jobba mer förebyggande framöver och säkerställa fastigheternas långsiktiga värdeutveckling och bevarandevärde. Investeringar som kommer att krävas för denna omställning kommer i första hand att finansieras från det egna kapitalet då upplåningsmöjligheter är väldigt begränsade. Bolaget kommer att behöva optimera sitt driftnetto för att möta framtida utmaningar.
Ystadbostäder ska fortsätta anpassa och utveckla befintliga lägenheter genom boinflytande och aktivt jobba med efterfrågade standardförbättringar. Denna utveckling kommer vara viktig för bolaget för att kunna erbjuda olika kategorier av sökande möjligheter att finna ett långsiktigt boende i bolaget.
Under de kommande åren kommer även bolaget att fortsätta arbetet med att införa systematisk hyressättning för beståndet. Denna hyressättning innebär att hyresgästerna får en mer anpassad hyra efter standard och läge i kommunen vilket kommer gynna både bolag och hyresgäst.
Bolaget kommer fortsätta att vara aktiva i framtida detaljplaner och balansera bostadsmarknaden över tid genom att erbjuda nya bostäder i olika upplåtelseformer utefter efterfrågan på marknaden och möjliga finansieringsmöjligheter för bolaget.
| Aktiekapital | Reservfond | Fritt eget kapital | Summa eget kapital | |
|---|---|---|---|---|
| Belopp vid årets ingång | 20 200 | 24 982 | 116 766 | 161 948 |
| Erhållet aktieägartillskott | 10 553 | 10 553 | ||
| Årets resultat | 1 400 | 1 400 | ||
| Belopp vid årets utgång | 20 200 | 24 982 | 128 719 | 173 901 |
Enligt beslut vid den ordinarie bolagsstämman 2020-04-07 har balanserat resultat på 116 132 tkr och 2019 års resultat på 634 tkr balanserats i ny räkning på totalt 116 766 tkr.
Aktiekapitalet består av 20 200 st aktier med kvotvärde 1 000 kr. Samtliga aktier ägs av Ytornet AB. Resultatet av bolagets verksamhet och ställningen vid räkenskapsårets utgång framgår av resultat- och balansräkningarna med efterföljande noter.
Till årsstämmans förfogande står följande medel:
| Balanserat resultat vid årets ingång | 116 766 663,97 kr |
| Erhållna aktieägartillskott | 10 553 000,00 kr |
| Årets resultat | 1 399 614,55 kr |
| 128 719 278,52 kr |
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:
| i ny räkning balanseras | 128 719 278,52 kr |
| 128 719 278,52 kr |
Upprättad årsredovisning innebär att ett koncernbidrag på 13 426 000 kr har lämnats till Ytornet AB.
Styrelsens yttrande över den föreslagna utdelningen:
Koncernbidrag har, under förutsättning av årsstämmans godkännande, lämnats med 13 426 000 kr vilket föranlett att fritt eget kapital per balansdagen, efter beaktande av skatteeffekten, reducerats med 2 873 000 kr.
Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen i form av koncernbidrag, ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar, då motsvarande belopp, med beaktande av skatteeffekten, erhållits som aktieägartillskott. Den föreslagna värdeöverföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2-3 st (försiktighetsregeln).