Förvaltningsberättelse 556073-8857 AB Ystadbostäder

Bolagsstyrelsen och verkställande direktören för AB Ystadbostäder, med säte i Ystad, får härmed avge följande årsredovisning för verksamhetsåret 2022-01-01 – 2022-12-31.

Koncern

AB Ystadbostäder ingår i en koncern som ägs av Ystads kommun och moderbolaget är Ytornet AB med organisationsnummer 556670-9811.

Styrelse

Bolagsstyrelsen, som är utsedd av kommunfullmäktige i Ystad, har under året varit: Ingemar Andersson (ordförande), Lars Wollin (vice ordförande) (t.o.m. 2022-12-08), Nils-Evert Erlandsson, Niklas Gran, Thomas Heinrich, Karin Olsson Lindström (t.o.m. 2022-01-20), Lars Lindahl (fr.o.m. 2022-02-17) och Anders Mårtensson.

Verkställande direktör

Verkställande direktör har under året varit: Jimmie Persson.

Administration

Förutom bolagsordningen har ägardirektiv respektive styr- och ledningsdokument, utfärdade av Ystads kommun, legat till grund för styrelsens arbete. Därtill finns en arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD. Firmatecknare har varit styrelsens ledamöter och VD, två i förening. Styrelsen har under året hållit 9 st protokollförda sammanträden.

Revisorer

Revisorer och revisorsersättare utses av bolagsstämman och har under året varit: auktoriserade revisor Thomas Hallberg med suppleant Daniel Lantz.
Lekmannarevisorer utses av kommunfullmäktige och har under året varit: Gunilla Björklund och Anders Karlgren (t.o.m. 2022-08-18).

Organisationsanslutning

Bolaget är anslutet till bransch- och intresseorganisationen Sveriges Allmännytta och till Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation, Fastigo. Dessutom är bolaget medlem i andelsföreningen Skånehem och i inköpsföreningen HBV.

Förvaltade fastigheter

Vid årets utgång ägde och förvaltade bolaget 1 376 st bostäder, 61 st lokaler, 379 st garage- och 617 st bilplatser. Ägda och förvaltade fastigheter redovisas i tabell på sidan uthyrningsobjekt. Omflyttningen har under året uppgått till 12,0 procent (14,9 procent 2021).

Hyresförhandlingar

Bostadshyrorna höjdes med 2,5 % fr.o.m. 1 juli 2022.

Investeringar

Årets nettoinvesteringar uppgår till totalt 6 042 tkr, fördelat enligt följande:

Fastighetsvärdering

Vid årsskiftet genomfördes en individuell värdering av fastigheterna. Värderingen har gjorts med stöd av en kassaflödesmodell. Värderingen bygger på faktiska hyresnivåer samt schabloniserade drifts- och underhållskostnader.
Fastighetsbeståndets marknadsvärde vid värderingstillfället bedömdes till ca 1,7 miljarder kronor.

Taxeringsvärden

Fastigheternas sammanlagda taxeringsvärden per 2022-12-31 uppgår till 1 356 501 tkr, varav byggnader 1 024 302 tkr och mark 332 199 tkr.

Försäkringsvärden

Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade utan angivande av belopp.

Miljö/hållbarhet

Folkhälsomål

Jämlika möjligheter till delaktighet, inflytande och mänskliga rättigheter

Ystadbostäders bostadskö har inskrivet i sin uthyrningspolicy att alla ska behandlas lika i bostadskön. Alla inkomster betraktas som inkomst, men den måste vara tillräcklig för att kunna hyra den lägenhet som man valt. Kösystemet är digitaliserat, men saknar någon sökande tillgång till dator hanteras ansökan manuellt. Alla hyresgäster får en nöjd- kundenkät en gång varje år för att kunna ge sin åsikt om hur de tycker att boendet och hyresvärden fungerar.

Det finns också möjlighet att skriva fria kommentarer. Enkätsvaren behandlas varje vecka och de kunder som valt att lämna sina kontaktuppgifter får personliga svar på sina frågor, idéer eller synpunkter.

Ystadbostäder har antagit Huskurages uppmaning att jobba mot våld i hemmen. I våra fastigheter finns trapphusinformation om vad man som granne kan göra vid misstanke om våld i hemmiljön. Vi har valt att kalla det ”våga knacka på”, där finns det tips och kontaktvägar till hur en hyresgäst kan hjälpa till på olika sätt.

Boskola för nya hyresgäster är ett pågående arbete sedan flera år tillbaka som intensifierade vid invandringen 2015–2016. Avsikten är att Boskolan ska utvecklas efter pandemin till en hållbarhetsskola för alla som flyttar in.

Under sommaren bjöd bolaget in till allsång på bostadsgårdar för att stimulera våra hyresgäster i en svår tid när man inte kunde träffas. En orkester med allsångsledare spelade och sjöng med hyresgäster, gamla som unga.

Det som tidigare startade som ett integrationsprojekt 2018 ”Sommarlov i Fridhem” är numera ett stadigt inslag i vårt arbete med att stimulera våra hyresgäster att träffas under ordnade förhållande och prova en mängd aktiviteter. KFUM och Rädda Barnen i Ystad sätter tillsammans med flera sport- och idrottsklubbar ihop ett aktivitetspaket för barn och familjer under åtta sommarkvällar. Hyresgästföreningen kompletterar med aktiviteter för de äldre.

Jämställda villkor genom hela livet

På Ystadbostäders bostadsgårdar finns möjlighet för alla hyresgäster att använda gårdsmiljöerna. Vi har under åren anlagt en mängd odlingslådor till våra hyresgäster för fastighetsnära stadsodling. Detta har fallit väl ut och efterfrågan har varit så stor att pallkragar tagit slut på byggvaruhusen. I den mån vi kan anvisa plats kommer vi att fortsätta erbjuda våra hyresgäster pallkragar till odling.

För den som får en varaktig sjukdom och inte längre kan ta sig in och ut ur sin bostad exempelvis p.g.a. trappor har vi möjlighet att ge förtur till en annan bostad t.ex. på bottenvåningen eller till ett hus med hiss.

Stärka hälsofrämjande och förebyggande arbete för att utjämna skillnader

Arbetet med att våra hus och lägenheter ska ha bra luftkvalitet och vara fria från kemikalier, mögel, radon, asbest mm pågår ständigt. OVK, obligatorisk ventilationskontroll är fastighetsägarens ansvar och ska utföras vart 6 år för lägenheter. Radonmätningar görs regelbundet för att se om vi behöver komplettera ventilationen i något hus. Mögel och fukt åtgärdar vi så fort vi får reda på att det kan finnas i en bostad, mätningar görs och åtgärder initieras. Asbest inventeras vid behov, exempelvis inför en renovering.

Under våren har vi genomfört en kampanj för biologisk mångfald, där våra hyresgäster fått möjlighet att bygga ett enkelt insektshotell till sin balkong eller uteplats. Under hösten har fokus legat på återvinning av matavfall där vi informerat våra hyresgäster om tips på hur man enkelt återvinner sitt matavfall och vikten av vårt bidrag till matens kretslopp.

Trygga och attraktiva miljöer som ger möjlighet till möte mellan människor

På Ystadbostäders bostadsgårdar har nästan alla hyresgäster möjlighet att mötas. Om vi får in förslag från boende på förbättringar eller förändringar, brukar vi kunna tillmötesgå det. Ofta handlar det om att sätta ut fler sittplatser eller grillplatser.

Bolaget jobbar med belysning och beskärning av buskage för att skapa trygga och öppna miljöer.

Sommarlov i Fridhem är ett annat sätt att skapa möten. I vår kundtidning ”insidan” ger vi tips till våra hyresgäster om hur de kan träffas och använda gårdarna. Det kan handla om grillning, enkla tävlingar och liknande. Ett annat sätt att skapa möten är att anordna allsång på gårdarna.

Miljöprogram – hållbarhetsbokslut

Vattenmiljö i balans

För att bidra till bra vattenmiljöer jobbar bolaget i nyproduktion med lokalt omhändertagande av vatten. Vi har också valt att bygga enligt Miljöbyggnad Silver.

Presterar en byggnad en bra bit över de satta värdena kan den nå upp till Silver. De flesta som väljer att certifiera med Miljöbyggnad har Silver som mål för sina byggnader. Det är en tydlig markering att byggbolaget eller fastighetsägaren är engagerad i miljöfrågor och tänker på den som ska vistas i byggnaden.

Här krävs det mer av byggnaden än att bara följa lagkrav, bland annat måste solskyddet, ljudmiljön och ventilationen vara mycket bättre.

Grönytorna sköts med minsta möjliga miljöpåverkan för att behålla den mångfald som finns.

Ett flertal parkeringsplatser har anlagts med genomsläpplig sten, så att vi ska klara skyfall.

Hållbart utnyttjande av markresurser

Ystadbostäder har satt som mål att inte bygga på jordbruksmark. All byggnation ska ske genom förtätning. Förvaltningen av våra grönytor är viktig för bolaget och inte minst för hyresgästerna. De gröna andningshål som våra bostadsgårdar utgör sköts på ett hållbart sätt.

Rik natur och kulturmiljö

Över 30 % av Ystadbostäders bestånd är kulturhus och med dessa följer också kulturgårdar. För att göra gårdar och hus ännu tydligare har vi skyltat upp husen med deras historiska bakgrund. På vår hemsida finns också historier om husen för den som är mer intresserad.

Sedan några år tillbaka håller Ystadbostäder i Ystad trädgårdsstads markutveckling. De bolag som köper tomter där har långtgående krav på sig att fylla en mängd miljöåtgärder för att få bygglov. De gröna punkterna är framtagna för att bevara miljön i den före detta plantskolan som en grön stadsdel. Området är planerat så att det ska stimulera till att cykla istället för att åka bil.

Giftfri miljö

All uppvärmning i Ystadbostäders hus sker genom fjärrvärme och i Ystad är vi stola över att fjärrvärmen i princip är fossilfri. Bolaget har anslutet sig till Allmännyttans ”Klimatinitiativ”. Detta är ett gemensamt upprop inom allmännyttan med syfte att minska utsläppen av växthusgaser genom ambitiösa mål, samverkan och aktivt erfarenhetsutbyte. Genom att inspirera och peppa varandra kan bostadsföretagen göra omställningen snabbare än var och en för sig.

Klimatinitiativet har två övergripande mål:

• En fossilfri allmännytta senast år 2030.
• 30 procents lägre energianvändning till 2030 (räknat från år 2007).

Klimatinitiativet fungerar på samma sätt som Parisavtalet: alla företag som deltar kan också sätta egna mål, som redovisas öppet och transparent inom initiativet. Resultaten summeras och ambitionen är att alla deltagande företag sedan tillsammans ska uppnå Klimatinitiativets övergripande mål.

Ystadbostäder har valt att jobba med klimatsmart boende. I det ligger många möjligheter inte bara tekniska installationer i lägenheterna och husen, utan även hur vi kan påverka hyresgästerna till ett mer cirkulärt boende. Genom marknadsföring och kampanjer har vi startat ett arbete som kommer att följas upp under flera år med ett antal olika åtgärder.

Ett stort område är sopsorteringen. På våra avfallsstationer sätter vi in så många fraktioner det går. Textilåtervinning finns på några platser, men planen är att det ska finnas på fler ställen. I de många upphandlingar som görs på bolaget ställs miljökrav på exempelvis fossilfria transporter, återvinning av material och liknande, bland annat lägger vi bara ftalatfria golv hos våra hyresgäster.

Flerårsöversikt

Känslighetsanalys

I nedanstående tabell åskådliggörs hur bolagets resultat påverkas vid förändring av värdet på vissa nyckelfaktorer.

Verksamhet

Organisationsutveckling:

Bolaget har påbörjat en organisationsutveckling med mer riktat fokus på energi, hållbarhet och långsiktig förvaltning. Detta arbete kommer pågå under en längre period och kommer att utveckla både bolag och personal. Bolaget jobbar aktivt med aktiviteter kopplat till bolagets affärsplan som stakar ut riktningen för bolaget fram till 2024.

Nya kontorslokaler:

Arbetet med att hitta nya kontorslokaler pågår och är en viktig parameter för att bolaget ska kunna vara en attraktiv arbetsgivare med god arbetsmiljö. Nya kontorslokaler kommer också att öka bo inflyttandet för bolagets hyresgäster. Möjligheten att få ett professionellt bemötande beroende på ärendets karaktär och möjligheterna att påverka sin boende standard genom visning av möjliga tillvalsmöjligheter kommer möjliggöras på ett helt annat sätt än idag.

Systematisk hyressättning:

Bolaget arbetar tillsammans med privata hyresvärdar i Ystad och hyresgästföreningen om en framtida hyressättningsmodell. Denna modell är en del av regeringens trepartsöverenskommelse med Sveriges allmännytta, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. Syftet med modellen är att lägenhetshyran ska spegla standard, läge och tillvalsmöjligheter.

Digitalisering:

Planerad utveckling av ytterligare tjänster både inom verksamheten och ut mot kunderna i form av AI. Utveckling av bolagets affärssystem med analysprogram och underhållsplanering kommer prioriteras under kommande år. Klimatsmart boende går in i nästa fas med fokus på biologisk mångfald och avfallssortering.

Bygg- och utvecklingsprojekt

När de gäller Abrahamsfält 1 har bolaget påbörjat analyser och omvärldsbevakning för att säkerställa lämplig byggstart för nya bostäder på denna fastighet. Totalt rör detta sig om ca 60 nya lägenheter. Projekt Mispeln 1 & 2 ligger i samverkansavtal med NCC. Bolaget jobbar aktivt med att projektera fram ett nytt vårdboende med tillhörande trygghetslägenheter inom fastigheterna Mispeln 1 & 2. Vidare har bolaget startat ombyggnad av fastighet Torna 2 som ska bli LSS-boende. Uppdraget sker åt social- och omsorgsförvaltningen. Entreprenadarbetena är pågående och planerad inflytt är under hösten 2023. Bolaget har under året avyttrat Kokollen 1 & 2 och skrivit ett markanvisningsavtal gällande Mammutträdet 1. När det gäller samtliga planerade och pågående byggprojekt så påverkas bolaget kraftigt av de stigande byggkostnaderna. Byggprisindex har under 2022 ökat med 15,6%.

Förväntad framtida utveckling samt risker och osäkerhetsfaktorer

Ystadbostäder har påbörjat en omställningsresa till ett mer långsiktigt förvaltande. Denna omställning innebär ett mer aktivt arbete med att utveckla det befintliga beståndet och jobba aktivt med energi- och hållbarhetsåtgärder. Bolaget kommer fortsätta utveckla arbetet med det långsiktiga underhållet i beståndet och jobba mer förebyggande framöver och säkerställa fastigheternas långsiktiga värdeutveckling och bevarandevärde. Investeringar som kommer att krävas för denna omställning kommer i första hand att finansieras från det egna kapitalet då upplåningsmöjligheter är väldigt begränsade. Bolaget kommer att behöva optimera sitt driftnetto för att möta framtida utmaningar och bolaget har som målsättning att förbättra överskottsgraden med 1% per år framöver.

Ystadbostäder ska fortsätta anpassa och utveckla befintliga lägenheter genom boinflytande och aktivt jobba med efterfrågade standardförbättringar. Denna utveckling kommer vara viktig för bolaget för att kunna erbjuda olika kategorier av sökande möjligheter att finna ett långsiktigt boende i bolaget.

Under de kommande åren kommer även bolaget att fortsätta arbetet med att införa systematisk hyressättning för beståndet. Denna hyressättning innebär att hyresgästerna får en mer anpassad hyra efter standard och läge i kommunen vilket kommer gynna både bolag och hyresgäst.

Bolaget kommer fortsätta att vara aktiva i framtida detaljplaner och balansera bostadsmarknaden över tid genom att erbjuda nya bostäder i olika upplåtelseformer utefter efterfrågan på marknaden och möjliga finansieringsmöjligheter för bolaget. Bolaget har skickat en begäran till ägaren om att få slutföra projekt Trädgårdsstaden där bolaget idag äger 3 fastigheter. Detta skulle innebära att bolaget över en längre tidshorisont utvecklar totalt ca 130 nya lägenheter. Finansiering av dessa projekt är planerade genom en delfinansiering vilket innebär att pengar tas från egenkapital, nyupplåning och avyttring av egendom.

Förändring av eget kapital

Enligt beslut vid den ordinarie bolagsstämman 2022-04-12 har balanserat resultat på 145 239 tkr och 2021 års resultat på -2 510 tkr balanserats i ny räkning på totalt 142 729 tkr.

Ekonomi

Aktiekapitalet består av 20 200 st aktier med kvotvärde 1 000 kr. Samtliga aktier ägs av Ytornet AB. Resultatet av bolagets verksamhet och ställningen vid räkenskapsårets utgång framgår av resultat- och balansräkningarna med efterföljande noter.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står följande medel:

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:

Upprättad årsredovisning innebär att ett koncernbidrag på 8 481 000 kr har lämnats till Ytornet AB.

Styrelsens yttrande över den föreslagna utdelningen:
Koncernbidrag har, under förutsättning av årsstämmans godkännande, lämnats med 8 481 000 kr vilket föranlett att fritt eget kapital per balansdagen, efter beaktande av skatteeffekten, reducerats med 1 747 000 kr.

Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen i form av koncernbidrag, ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar, då motsvarande belopp, med beaktande av skatteeffekten, erhållits som aktieägartillskott. Den föreslagna värdeöverföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 § 2-3 st (försiktighetsregeln).